Nueva normativa para las Inmobiliarias en Uruguay: Requisitos, Derechos, Obligaciones, Registro y Sanciones.
Introducción:
Todos sabemos cuál es la actividad de las inmobiliarias, seguramente en algún momento de nuestras vidas tuvimos que tratar con alguna de ellas por un contrato de alquiler, o para comprar una casa, pero no mucho se informa sobre cuál es la normativa que aplica a este sector, de donde sale la comisión que se cobra, los mecanismos que tienen para reclamar dicho pago, y qué se necesita para ser una inmobiliaria.
En esta entrada te informaremos todo lo que tiene que ver con la regulación de las inmobiliarias en Uruguay.
¿Donde se encuentra regulado todo lo que concierne al sector inmobiliario?
En Uruguay se aprobó en octubre de 2024 la Ley 20.380, esta ley busca como su artículo 1 refiere, agrupar en un mismo marco normativo aquello que tiene que ver con la actividad profesional inmobiliaria, comisiones, agentes, corredores, etc, sean personas físicas o jurídicas.
Dicha ley entro en vigencia el 5 de enero de 2025.
¿Qué es un Operador Inmobiliario?
La ley define qué entiende por operador inmobiliario, y por tanto sujeto a esta normativa.
En dicho marco, se considera operador inmobiliario a la persona física o jurídica que intervenga en la compra, venta y arrendamientos de inmuebles de cualquier tipo, pudiendo actuar como mediador, tasador, administrador de inmuebles (lo que ocurre con los inmuebles alquilados), así como complejos turísticos, barrios privados, hoteles y cualquier establecimiento comercial.
Requisitos para ser un operador inmobiliario:
Los requisitos para desarrollar las actividades propias de operador inmobiliario, son 2, estar inscriptos en el Registro Nacional de Operadores Inmobiliarios, registro creado por la propia ley, o tener un contrato asociativo o de agente con operador que este funcionando como tal.
Qué se necesita para inscribirse en el Registro Nacional de Operador Inmobiliario:
Como dijimos encontrarse inscripto en este Registro es fundamental para desarrollar la actividad, dicha inscripción dependerá del cumplimiento de los requisitos tanto para personas físicas como jurídicas como veremos:
Personas Físicas:
- Ser mayor de edad y habilitado para ejercer el comercio
- Ser ciudadano uruguayo, legal o extranjero con residencia legal
- Aprobar cursos habilitados por el MEC.
- Estar inscripto en BPS, DGI y SENACLAFT (Cuando corresponda según lo dispuesto en la ley 19574)
- No haber sido condenado por delitos contra la fe pública o la propiedad.
En el caso de las personas jurídicas:
Deben contar con al menos un representante habilitado que cumpla con los mismos requisitos que una persona física y asuma responsabilidad solidaria por las operaciones.
Para el caso de los operadores preexistentes:
En este caso, los operadores que ya ejercían dicha actividad antes de la aprobación de la presente ley, tienen un plazo de 180 días para inscribirse en el registro, debiendo acreditar unicamente, una actividad efectiva e ininterrumpida durante el año anterior a la fecha de promulgación de la ley, y constancias de BPS, DGI, MTSS y SENACLAFT.
Cuales son los derechos que tienen los operadores inmobiliarios:
Esta sección es sumamente importante a los efectos de la ley porque de los derechos derivaran luego las obligaciones que tendrán aquellas personas que decidan contratar los servicios de los operadores inmobiliarios y lo que luego de no cumplirse será objeto de posible reclamo judicial.
En este sentido la ley aclara cuáles son los principales derechos de los operadores inmobiliarios :
- Obtener una autorización de los clientes (la cual no esta sujeta a ninguna solemnidad) para desarrollar sus actividades.
- El cobro de sus honorarios.
- Pedir información escrita al cliente con las características del inmueble.
- El reintegro de gastos si esto fue pactado con el cliente.
- Realizar tasaciones periciales
- Usar marcas o nombres de fantasía para actuar.
Obligaciones de los operadores inmobiliarios:
Así como tienen derechos, lo cuáles son pasibles de reclamo, deben cumplir con ciertas obligaciones encomendadas por la ley, en dicho sentido, el reclamo no podrá ser efectivo si existe un incumplimiento por su parte de las obligaciones que le son adjudicadas.
Estas obligaciones son las siguientes:
- Realizar gestiones o publicidad que pueda inducir a engaño, respecto a las características de un inmueble que se encuentre bajo su gestión, o respecto a las condiciones de la contratación de sus servicios, o de la oferta de dicho inmueble.
- Retener documentación que pertenezca a sus clientes.
- Reclamar honorarios cuando el operador no esta habilitado, o no está autorizado por el cliente: Esto es importante a los efectos del posible reclamo de una comisión, no siendo viable si no existe autorización del cliente, o dicho operador no se encontraba inscripto en el Registro. Diferencia importante respecto al régimen anterior, en donde no existía claridad en este asunto.
Sanciones por incumplimiento de sus obligaciones:
Las Sanciones serán impuestas por el Ministerio de Educación y Cultura, pudiendo, de acuerdo a la entidad de la inmobiliaria, la entidad de la infracción, y el daño causado escoger entre las siguientes:
- Apercibimientos o advertencias.
- Multas desde 1.000 UI (U$S 150) hasta 500.000 UI (U$S 75.000).
- Suspensión del Registro hasta por 3 meses, lo cual lo inhabilitará para ejercer su actividad en dicho tiempo.
- Cancelación definitiva, mediante sentencia judicial.
Trámite para realizar una denuncia por una infracción de un operador inmobiliario:
La ley prevé que las denuncias pueden ser realizadas por la Comisión Honoraria o por cualquier persona que justifique un interés legítimo en el Asunto, esto es cualquier afectado que haya contratado los servicios se deberá presentar mediante una denuncia escrita ante dicha Comisión que se encuentra dentro del Ministerio de Educación y Cultura.
Prevención del lavado de activos.
El decreto Nro 379/018 en el arco de la ley 19.574 dispone que todas las inmobiliarias, constructoras así como todo intermediario, estan obligados a implementar medidas contra el lavado de activos y a seguir instrucciones del Banco Central del Uruguay y la SENACLAF.
¿Cuál es la forma de reclamo ante el no pago de las comisiones?
En este caso la única forma de reclamo es la judicial, mediante un juicio por cobro de pesos, regulado en los arts 338 del CGP, en caso que no se haya pactado un honorario entre las partes regirá el Arancel regular que veremos a continuación, instancia en la cual será una cuestión de prueba, respecto al vínculo entre cliente e inmobiliaria y que dicha inmobiliaria haya realizado gestiones para facilitar la operación.
¿Cuánto cobran las inmobiliarias por las distintas gestiones?
Este arancel no se encuentra regulado en la norma sino en el Arancel Oficial de la Cámara Inmobiliaria de Uruguay en donde se prevé:
- Por toda comisión de intermediación en la venta de inmuebles se cobrará el 3%.
- Por tasaciones judiciales o extrajudiciales se cobrará un 1% sobre el resultante de la avaluación.
- Los honorarios por la intermediación en negocios de arrendamientos son : Los arrendamientos exceptuados de la ley 14.219 (libre contratación) se cobrará el equivalente a un mes de alquiler para cada parte, pudiendo bonificar al arrendador hasta el 50%, s el plazo es menor se cobrará a prorrata
- Los alquileres de hasta 5 meses (alquileres por temporada) se cobrara el 8% a cada parte.
- Las renovaciones de contrato se cobrará como un mes de alquiler pudiendo realizar una bonificación del 50% a cada parte.
- En caso de cesion de contratos de arrendamiento se cobrara un mes de alquiler a cada parte.
