Introducción
La rescisión del contrato de alquiler, opera por el incumplimiento de una de las partes de las obligaciones que emergen del contrato, lo cual se encuentra como regla general en nuestro Código Civil artículo 1431 bajo el acápite «Condición Resolutoria Tácita» el cual expresa:
La condición resolutoria se entiende implícitamente comprendida en todos los contratos bilaterales o sinalagmáticos, para el caso en que una de las partes no cumpla su compromiso.
En tal caso el contrato no se resuelve ipso jure como cuando se ha pactado la condición resolutoria. La parte a quien se ha faltado puede optar entre obligar a la otra a la ejecución de la convención, cuando es posible o pedir la resolución con daños y perjuicios.
La resolución debe reclamarse judicialmente; y según las circunstancias, pueden los Tribunales conceder un plazo al demandado (artículo 1740).
Si bien esto es el régimen general de los contratos, el fundamento de esta opción para uno de los contratantes contra el otro que no cumplió con su obligación, aplica también al contrato de arrendamiento, su fundamento en este caso es la reciprocidad de las obligaciones en los contratos bilaterales.
En este caso si el deudor no cumple con su obligación en relación de reciprocidad con la obligación del acreedor, el primero puede optar por extinguir el contrato y desligarse del vínculo obligacional.
Requisitos para la rescisión del contrato de arrendamientos:
Existencia de un contrato con plazo contractual o legal vigente
Sólo opera en los casos de contratos de arrendamiento escritos y con plazo vigente, en donde las partes se encuentran obligadas a cumplir con sus obligaciones hasta el vencimiento del término no teniendo la posibilidad salvo este mecanismo de rescindirlo antes por propia voluntad, y existiendo responsabilidades en caso de hacerlo.
Incumplimiento por cualquier de las partes de sus obligaciones.
En este sentido el incumplimiento debe ser de cierta entidad, no cualquier incumplimiento accesorio habilita la opción de rescisión contractual, siendo necesario a su vez que haya caído en mora, esto es que se haya intimado al cumplimiento de su obligación, otorgándole un plazo para ello.
Por su parte no puede haber un incumplimiento por parte del acreedor, porque en este caso se debilita la causal atento a que el deudor tendrá la opción de oponer la «excepción de contrato no cumplido», para justificar su incumplimiento, por lo que para que el acreedor de la obligación tenga este derecho debe estar al día con sus obligaciones contractuales, y demostrar a cabalidad la entidad del incumplimiento del deudor.
El daño debe ser de cierta Entidad:
No cualquier incumplimiento amerita la opción de rescisión, el acreedor debe mostrar el perjuicio sufrido por dicho incumplimiento y que el mismo es una de las obligaciones principales, o aunque accesorias en atención a la autonomía de la voluntad de las partes en el contrato, que hayan sido estipulada como tales.
Puede existir el caso excepcional en donde la obligación sea una denominada como accesoria, pero si el acreedor logra demostrar la entidad del daño sufrido a raíz de la misma podrá hacerla valer en juicio para la rescisión.
Estructura Procesal para este Proceso:
En los procesos de rescisión de contrato se seguirá la vía del juicio ordinario (art 338 y ss del CGP), ello por expresa disposición del art 546.6 CGP, contando con una demanda inicial, traslado de 30 días, Audiencia Preliminar, Complementaria, y Sentencia, excluyéndose en el caso la Conciliación Previa por el artículo 294.3 CGP.
La omisión en el pago de Alquileres:
Sin perjuicio del régimen general para rescisión de contratos de arrendamiento, por expresa disposición legal tenemos un modo de rescisión por parte del arrendador, y es cuando el arrendatario incumple deliberadamente sus obligaciones de pago de alquiler o demás tributos a los que se encuentra obligado en debida forma.
El art 56 del Decreto – Ley en su inciso último expresa:
Sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso anterior, la omisión contumaz en el pag puntual de los arrendamientos, servicios accesorios, gastos comúnes, consumos e impuestos a cargo del arrendatario, será causal de rescisión del contrato de arrendamiento»
Esta es una opción que la ley por disposición expresa le otorga al arrendador, la cual tiene algunas características para hacerlas valer como resultado de la rescisión contractual:
La omisión debe considerarse como la reiterada falta de cumplimiento oportuno, consciente y voluntario, en el pago del alquiler así como las demás obligaciones que tiene a su cargo.
Aunque no existe unanimidad en doctrina y jurisprudencia al respecto, lo que resulta mas efectivo a la hora de hacer prueba sobre esta causal son las reiteradas intimaciones de pago, donde el arrendatario recién allí se pone al día. Aunque algunos autores manifiestan que alcanzaría con sólo presentar los recibos de pago extemporáneos a los 10 primeros días en los que debe abonarse todo alquiler.
Una duda regular es cuántos meses es necesario esperar la omisión en el pago antes de iniciar la acción, y en este sentido se ha pronunciado la doctrina en manifestar que lo mínimo previo al inicio del proceso son 2 intimación de pago.
Vale reiterar que aquí no estamos en ámbito de desalojo por mal pagador, donde el arrendatario directamente deja de pagar el alquiler, en este caso el arrendatario reiteradamente paga el alquiler así como los tributos que tiene a su cargo de forma irregular y fuera de fecha.
