¿Porqué se aprueba este nuevo régimen de alquileres sin garantías?
Con la aprobación de la LUC (Ley n° 19889 Ley de Urgente Consideración) se aprueba un nuevo régimen denominado «arrendamientos sin garantías».
Lo que hace este nuevo régimen es flexibilizar el régimen general de desalojo regulado por el Decreto Ley 14219, en donde existen condiciones preestablecidas, plazos mínimos de desalojos, requisitos de los contratos entre otros.
Lo que sucede en este caso es que como el Decreto- Ley es una norma de orden público y además proteccionista para el arrendatario, los arrendadores deben asegurarse el cumplimiento del mismo para lo cual éste régimen conlleva la previsión de garantías, que son el respaldo que tiene el dueño del inmueble en caso de no pago del alquiler.
Ahora bien, lo que sucedía es que sin perjuicio de la seguridad y estabilidad que el mismo otorgaba, también traía aparejado una dificultad para los inquilinos que no tenían a disposición una garantía, ni tampoco cuentan con el dinero para realizar los depósitos que se exigen que a veces son de varios meses de alquiler, por lo que sus posibilidades de arrendar eran nulas.
Lo que hace este nuevo régimen es dejar apartado el régimen general conocido y proponer nuevas reglas de juego, para lo cual debe establecer nuevas condiciones que beneficien y protejan a todas las partes.
Cuáles son los arrendamientos que ingresarán por el régimen de la LUC:
Cómo dijimos previamente éste régimen tiene beneficios para ambas partes, lo veremos a continuación, pero en apretada síntesis será que si bien el inquilino podrá acceder a un alquiler sin garantía, lo que significa sin respaldo para el arrendador en caso de no abonar el alquiler, como contrapartida el arrendador tendrá plazos mínimos para desalojar al inquilino incumplidor.
Todo esto, es decir el ingreso en este régimen, requiere de algunos requisitos:
- El destino del inmueble debe ser en todos los casos casa habitación, nunca un contrato comercial, empresa, agrario, etc, el único fin debe ser vivienda.
- La ausencia de garantía de cualquier tipo en favor del arrendador.
- El contrato debe extenderse por escrito, a diferencia del régimen general en donde puede ser escrito o verbal.
- En dicho contrato se debe establecer el plazo y precio del arrendamiento.
- En el contrato se debe estipular expresamente la voluntad de las partes de someterse a este régimen.
Requisitos del contrato de Arrendamientos de la LUC:
Este es un régimen en donde lo que prima es la libertad de las partes para contratar, por lo que no existen requisitos preestablecidos, se encuentra regulado en los arts 422 y ss de la LUC y se prevé:
- El plazo es el que elijan partes, únicamente se prevé un límite que en la práctica difícilmente llegue a aplicar que son 15 años (art 1782 CC). Estipulándose que sea cual sea el plazo que hayan acordado las partes, si a los 30 días previos a la finalización del mismo ninguna de las partes manifestó su voluntad de rescindir el contrato, éste se prorrogará por el mismo plazo.
- El precio puede ser en moneda nacional o extranjera, Unidades Reajustables o Unidades Indexadas, se deberá abonar de forma mensual y dentro de los primeros 10 días del mes, salvo que las partes de común acuerdo pacten lo contrario.
- El reajuste del precio del alquiler para el caso que se pacte en moneda nacional (porque el de moneda extranjera no se reajusta) será en IPC, salvo que las partes de común acuerdo pacten lo contrario.
- Siempre existirá la facultad del arrendador de inspeccionar el inmueble para corroborar que su uso se realice de acuerdo a las pautas previstas en el contrato.
Causales de Desalojo:
Durante el plazo que dure el contrato el arrendador sólo podrá desalojar al inquilino en los siguientes casos:
- Inquilino mal pagador
- Caso de expropiación del Inmueble
- Finca ruinosa. En este caso es el Juez quien deberá evaluar el estado de la finca.
Otras características del Contrato de Arrendamientos de la LUC
- Para que el contrato sea oponible a terceros deberá estar inscripto, esto significará que pese a que el arrendador venda el inmueble el nuevo comprador deberá respetar, así como cualquier tercero, el plazo del contrato sin poder deducir acción de desalojo.
- El pago de los gastos comunes, gastos de consumo o cualquier otro gasto accesorio al alquiler es de cargo del arrendatario (inquilino) cuando éste no se hiciera cargo de los mismos y luego del pago de 3 mensualidades de gastos del propietario esta deuda será indivisible con la de los alquileres adeudados, y su falta de pago tendrá las mismas consecuencias.
Tipos de desalojo por la LUC:
Desalojo por vencimiento de plazo:
El trámite en este caso será el de estructura monitoria, que implica luego de la demanda, se decreta el desalojo con plazo de 30 días, y se da traslado por 6 días para que el demandado oponga excepciones.
Si se opusieren excepciones se da traslado al actor por un nuevo plazo de 6 días, y se convoca a Audiencia Única.
Sólo será apelable la sentencia definitiva que acoja o rechace las excepciones opuestas.
Una vez firme la sentencia liminar que dispone el desalojo, ya sea por rechazo liminar de las excepciones por no encontrarse dentro de las admisibles (art 133 CGP), o por sentencia definitiva sustanciando y rechazando las excepciones opuestas, el inquilino deberá abandonar el inmueble con el plazo de 30 días.
Vencido el plazo sin cumplir con la entrega se dispondrá el lanzamiento, el que no podrá hacerse efectivo antes de los 15 días en que fué notificado el mismo.
Prórroga de lanzamiento:
El inquilino podrá pedir una sola vez la prórroga del plazo de lanzamiento, la que sólo se otorgará si se presenta con 2 días hábiles de anticipación, y si a juicio del Juez existe causa fundada de fuerza mayor.
La prórroga no podrá ser por un plazo mayor a lo 7 días hábiles.
Desalojo por Mal Pagador:
El desalojo por mal pagador se podrá iniciar luego de la intimación de pago del alquiler, lo que hará incursionar en mora al inquilino.
La intimación podrá hacerse luego de vencido el plazo para el pago del alquiler sin que este se haya hecho efectivo, y la intimación será con plazo de 3 días hábiles.
El proceso tendrá la estructura monitoria al igual que el desalojo por vencimiento del plazo, pero en este caso varía el plazo.
El Desalojo por mal pagador será con plazo de 6 días hábiles a diferencia del vencimiento del plazo que es por 30 días.
Una vez firme la sentencia liminar que decreta el desalojo con plazo de 6 días, sin que se haya hecho efectiva la entrega se podrá solcitar el lanzamiento.
El lanzamiento no podrá realizarse sino 6 días después de notificada la providencia que lo dispone.
Prorroga del lanzamiento:
En este caso también la prórroga se debe presentar con una anticipación a 2 días hábiles a la fecha de lanzamiento, solo se concederá si a juicio del Juez existe causa de fuerza mayor y en este caso la prórroga no podrá exceder del plazo de 5 días.
