¿Qué es la prescripción de un Inmueble?
La prescripción es una forma de adquirir la propiedad.
Se otorga mediante algunos requisitos, unido a la falta de interés o abandono del titular legítimo del bien a prescribir.
Se encuentra regulada en el Código Civil en los artículos 1188 y siguientes.
A este tipo de prescripciones se les denomina prescripción adquisitiva por oposición a las prescripciones extintivas que refieren a las que extinguen un derecho por el paso del tiempo y se utiliza en el caso de las deudas, donde por el paso del tiempo se extingue el derecho del acreedor a su reclamo.
EL proceso de Prescripción Adquisitiva:
El trámite para la prescripción es un Proceso Judicial, por lo que es necesario el asesoramiento de un abogado, que será el encargado de iniciar el proceso con la demanda de prescripción presentada en el Juzgado del lugar del Inmueble a prescribir.
Los especialistas en el caso son los abogados civiles.
Tiene la estructura de un proceso extraordinario, que consiste en una única Audiencia en donde se fijará los puntos a debatir y se intentará diligenciar toda la prueba.
En cuánto al tiempo que puede durar el proceso de prescripción este dependerá del caso concreto, pero por lo general es probable que insuma aproximadamente 6 meses, entre la convocatoria a Audiencia, la diligencia de toda la prueba, Inspección Judicial, emplazamiento de Edictos el que se realiza por el término de 90 días, y la sentencia en el plazo de 30 días.
Como mencionamos previo a la Audiencia Única se llevará a cabo una Inspección Ocular, solicitada por las partes o fijada por el Juez de Oficio. Esto a los efectos de la constatación directa del lugar y características del Inmueble a prescribir, con qué limita, si se encuentra frente a un camino público, si se encuentra cercada, cuidada y mantenida, y que construcciones se encuentran allí.
Hay dos tipos de prescripciones que se diferencias en sus requisitos y en función de cuántos son los años para prescribir:
La Prescripción de diez años:
Esta prescripción no es la más común en virtud que para acreditar la misma se requiere «buena fe» esto es el desconocimiento de parte del interesado en que se encuentra en un terreno que no le pertenece.
Además requiere el «justo título». Esto refiere a que quién inicie esta acción deberá acreditar un título hábil para trasladar el dominio del bien, el que se encontraría viciado (motivo por el cual se iniciaría la acción de prescripción) y que dicho vicio haya sido desconocido por el actor al momento de contratar.
La Prescripción de veinte años:
Esta es la prescripción clásica.
En esta prescripción no se exige la prueba de los requisitos anteriores, ni el justo título ni la buena fé.
Solo requiere el desinterés del titular legítimo de dicho bien, sumado al paso del tiempo.
En referencia al tiempo necesario para prescribir, éste se redujo con la LUC (Art 463 Ley 19889 de 09 de julio de 2020) y pasó de 30 años conocida como la prescripción treintenaria, a 20 años en la actualidad, junto a algunos requisitos como los que veremos a continuación:
Los requisitos comunes para la prescripción adquisitiva:
Los requisitos que se exige en la normativa vigente para iniciar la prescripción de un bien inmueble se encuentran previstos en el artículo 1196 del Código Civil.
En concepto de propietario:
Este requisito implica poseer con ánimo de dueño y no en nombre y en lugar de otro.
Este es un elemento indispensable para la posesión.
Si el actor posee sin animo de dueño la posesión no llega a configurarse y solo será una mera tenencia.
Todos los requisitos, que vienen a continuación deberán traer aparejado el ánimo de dueño del actor, y así deberá ser conocido publicamente, como propietario del terreno o inmueble.
Posesión continua.
Este requisito debe entenderse como el ejercicio regular de actos posesorios sobre el bien que se está poseyendo.
Esto se traduce en acciones materiales sobre dicho bien.
Algunos actos materiales que demuestran la posesión son los del artículo 666 del Código Civil, corte de madreas, de pasto, construcción cerramientos, plantaciones y otros actos similares.
Esto significa que quién pretende prescribir el bien debe utilizar la cosa y mantenerla como lo haría el dueño de la misma, lo que se demuestra con actos materiales como los que vimos en el párrafo anterior, y de forma continua durante todo el período a prescribir.
Ininterrumpida:
Esta a diferencia de la anterior, que solo obedece a la conducta del interesado en prescribir, la ininterrupción refiere a actos de terceros.
En este sentido este requisito refiere al reclamo que se haya hecho del bien por quiénes se pudieran adjudicar otro tipo de derechos.
En tal caso no operará la prescripción
Pacífica o tranquila:
Esté término es definido por oposición a lo que es considerado posesión violenta, descripto en el art 651 CC.
Posesión violente la ostenta quién adquiere la posesión por la fuerza, o cualquier acto violento el que puede consistir en actos materiales realizados en contra del poseedor de la cosa o en amenazas que inhiban o afecten su decisión.
También puede ocurrir por agresión cuando por medio del empleo de la fuerza se desapodera de la cosa a quien era su poseedor.
La ley no considera poseedor digno de protección a quién adquiere y conserva indebidamente la tenencia de una cosa por medio de la violencia.
En este caso la violencia solo podrá demostrarse por aquél que la haya sufrido.
Pública:
La publicidad debe existir durante todo el tiempo requerido.
Esta exigencia tiene como finalidad que quién se puede ver perjudicado por la posesión ajena tome conocimiento de la situación.
Lo anterior a efectos de poder emplear las acciones judiciales pertinentes.
En síntesis este requisito será cumplido si se puede probar que el accionante tuvo la posesión con animo de dueño durante todo el período de 20 años y esto era conocido públicamente por los vecinos del lugar, quiénes lo reconocerían al mismo como tal.
Se prueba ademas si los actos materiales que mencionamos al inicio son ejercidos de manera pública, en horas del día y a la vista de los vecinos.
No equívoca:
La posesión será inequívoca cuando del análisis de la conducta del poseedor resulta de manera notoria, indubitable y concluyente que tiene un fin determinado que es la adquisición del dominio.
