¿Qué significa el desalojo?
El desalojo es un proceso judicial, tramitada en los Juzgados de Paz del lugar en donde se encuentre el inmueble cuyo objeto es el desapoderamiento del inmueble de las personas que lo ocupan, por alguien que tiene mejor título para hacerse del bien, pueden ser herederos, administradores, o dueños.
Mediante el trámite de desalojo y posterior trámite denominado «lanzamiento» se logra retirar a los ocupantes del inmueble para que quién lo desea recuperar tome total posesión del mismo.
¿Cómo funciona el desalojo en Uruguay?
En Uruguay existen distintos tipos de desalojos, regulados por distintas leyes, siendo las tres principales fuentes normativas, la regla general en materia de arrendamientos que es el Decreto Ley 14219 que regula algunas clases de desalojo, cada una con un procedimiento distinto, luego la ley 8153, que es para los régimenes de libre contratación, los que no quedan amparados en la regulación anterior, y los nuevos arrendamientos sin garantía regulados por la ley 19889 Ley de Urgente Consideración.
¿Cuántos tipos de desalojo hay?
Para responder esta pregunta nos ordenaremos normativamente, desde la ley principal (Dec-Ley 14219) hasta la regulación mas novedosa que previó la LUC.
Cada tipo de desalojo, de los que veremos a continuación cuenta con un proceso específico que tendrá sus propios requisitos, sus propios plazos y su propio trámite.
A continuación entonces veremos todas las hipótesis en las que podrás desalojar a alguien de un inmueble, así como todas las hipótesis en las que te pueden desalojar de tu casa, y cuánto tiempo dura el proceso de desalojo, de forma que puedas tener en cuenta a la hora que te llegue un cedulón (documento del juzgado mediante el cual se te notifica que alguien inició en tu contra este trámite) y evaluar cual es tu situación, contactar a un abogado y poder planificar como será el proceso, antes que el mismo te tome por sorpresa.
Dicho lo anterior, resta entonces, aclarar la definición y diferencia de dos palabras claves para estudiar la temática arrendamientos y que se encuentran a lo largo de cualquier texto legal. Estas palabras son, arrendador y arrendatario.
Las leyes nunca hacen mención al dueño o propietario o inquilino, y se refieren en los términos mencionados, en este sentido y a los efectos de la norma, debemos saber que el arrendador es el dueño, propietario del inmueble, es en sentido amplio el que alquila, y el arrendatario es el inquilino, a quién le alquilan el inmueble.
Desalojos previstos en el Decreto-Ley 14219:
Por vencimiento de plazo:
Esta es la hipótesis en la cual existe un contrato de arrendamiento tipo, con plazo de 2 años (ya que es el mínimo que exige la norma), y se encuentra al día en el pago de sus alquileres.
En este sentido la ley prevé que al vencimiento de los dos años, a opción del inquilino (el denominado arrendatario a los efectos de la ley) podrá tener derecho a un año de prórroga.
Vencido ese plazo de prórroga se le podrá iniciar el trámite de desalojo en cualquier momento, y el plazo de desalojo en el caso de la causal vencimiento de plazo es de un año.
Desalojo del ocupante precario:
El ocupante precario es aquel que no cuenta con ningún derecho para permanecer en la finca, no tiene contrato de arrendamiento, no tiene derechos posesorios, y no tiene ningún título que legitime su permanencia en la vivienda, por lo cual aquí los plazos son extremadamente cortos.
El plazo de desalojo del ocupante precario se encuentra regulado en el art 36 del Decreto Ley 14219, y será de 15 días.
Desalojo mal pagador:
El desalojo mal pagador implica que el inquilino se ha atrasado en el pago de las cuotas del alquiler.
La ley no prevé un numero mínimo ni máximo de cuotas adeudadas para iniciar el trámite de desalojo, aunque lo aconsejable es aguardar por lo menos el vencimiento de 3 mensualidades, lo que asegure que el inquilino no tiene voluntad de pago y amerite el inicio de un proceso judicial con los gastos que ello implica. Considerando además que en este caso es un requisito intimar al pago del alquiler que se reclamará en juicio, por lo que es recomendable acumular algunas mensualidades para realizar todas las intimaciones en un mismo pago.
Entonces en este caso se requerirá un paso previo, denominado diligencia preparatoria, que es la intimación del pago de alquiler, por el plazo de 10 días al deudor.
Vencido el plazo quien pretende hacerse de la vivienda podrá iniciar el juicio de desalojo, el que será decretado por el juez con un plazo de veinte días tal como lo expresa el artículo 48 del Decreto Ley 14.219
Ley 8153- Régimen de libre contratación
Este es el régimen denominado de «libre contratación» porque existe libertad de condiciones entre las partes, lo cual no sucede en el caso del Decreto-Ley 14219, siendo una norma de orden público que exige mínimos legales, por ejemplo en cuanto a los plazos de contratación.
Se aplica a aquellos inmuebles cuyo permiso de construcción autorizado en la Intendencia Municipal de Montevideo posteriores al año 1968, tal como lo exprea el artículo 102 del Decreto-Ley 14219
En este caso como dijimos la ley prevé que las partes puedan acordar los plazos de desalojo, pero en su artículo 5 expresa que si las partes no han previsto ningún plazo especial, el mismo será de 1 año.
Desalojo previsto en la Ley 19889- LUC:
La LUC prevé un nuevo régimen de desalojos, que son los denominados arrendamientos sin garantía, solo este tipo de arrendamientos serán regulados en esta ley, para lo cual se requiere que sean cumplidos al momento de su contratación todos los requisitos.
Los principales requisitos son: Que no se haya pactado ningún régimen de garantía, que el destino de la vivienda sea casa habitación, no puede ser destino comercial, que exista un contrato escrito que exprese de forma específica la voluntad de las partes de ampararse a este régimen, y que se estipule un plazo de contratación por un precio.
Este régimen igual que el anterior es un régimen de libre contratación por lo cual no existirá un plazo mínimo para contratar, pudiendo ser por días, meses o años.
En este caso la Ley de Urgente Consideración prevé dos tipos de plazos, diferenciando del buen y mal pagador. Uno es el caso del buen pagador, pero que haya vencido el plazo del arrendamiento, hipótesis en la cual el dueño del inmueble podrá hacerse de él, en el plazo previsto para éste desalojo que es de 30 días.
Si el caso es el del inquilino moroso, o inquilino mal pagador, el plazo del desalojo se reduce a 6 días hábiles.
Como se tramita el desalojo:
El trámite del desalojo es dentro de lo que se llaman procesos de estructura monitoria por el Código General del Proceso, son procesos ejecutivos, breves, se encuentran regulados en lo dispuesto en los arts 354 y ss del CGP «Procesos de estructura monitoria», por remisión especial del art 546.2 del Código General del Proceso.
Comienza con la presentación de la demanda de quien pretende desalojar, seguidamente el Juez decretará el desalojo de la finca con el plazo dependiendo la causal que refiera, y se citará de excepciones (son las defensas que podrá oponer el inquilino) en un plazo de 10 días.
Si opone excepciones, se dará traslado al actor por 6 días y luego se convocará a Audiencia, en la que se ordenará diligenciar la prueba.
Una vez finalizado el diligenciamiento de prueba el Juez dictará sentencia en un plazo de 30 días.
