¿Qué son las Garantías de Alquiler?
La Garantía de Alquiler es un trámite que se deber realizar previo a la firma del contrato de alquiler y oficia como un respaldo, que asegura el pago del mismo ante el incumplimiento del arrendatario (inquilino).
En este sentido si el arrendatario omite cumplir con su obligación la garantía responderá por él abonando los alquileres y gastos accesorias que debe.
Se encuentra regulado en el Decreto- Ley 14219 en sus artículos 39 y siguientes.
Regulación de las Garantías:
¿Qué tipos de Garantías existen?
El Decreto- Ley prevé dos tipos de garantías:
- La garantía real
- La garantía personal
Garantía Real:
Es el depósito de Obligaciones Hipotecarias Reajustables en el Banco Hipotecario del Uruguayo de un monto no superior a cinco modes de alquiler en casos de fincas destinadas a habitación y diez meses para otros destinos. Estas obligaciones no son individualizables y son consideradas por su valor de cotización en Bolsa, a la fecha de constitución en el Banco Hipotecario.
De esta forma la misma ley prevé que será el Banco Hipotecario del Uruguay quién centralizará la totalidad de los depósitos en garantía de arrendamientos.
Garantía Personal:
Esta se encuentra prevista en el art 2102 del Código Civil y es la obligación de un tercero de pagar en caso que el obligado principal no lo haga.
El Decreto- Ley habla de fianza para referirse a este tipo de garantía.
Otro tipo de fianzas que prevé la misma ley es la Contaduría General de la Nacion, y los Bancos Privados.
Trámite de Garantía por Contaduría General de la Nación:
La ley admite también la constitución de Garantía a través de la Contaduría General de la Nación (CNA).
Requisitos para acceder a la Garantía de Alquiler por la Contaduría General de la Nación:
El Servicio de Garantía de Alquiler es un mecanismo que le permite acceder a un alquiler con destino casa- habitación con respaldo del Estado.
Para ello se requieren los siguientes requisitos:
- Funcionarios públicos con 6 meses de antigüedad
- Empleados de Empresas Privadas, inscriptas en el registro del SGA, con 6 meses de antigüedad.
- Jubilados y Pensionistas
- Beneficiarios del Convenio con el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.
- Beneficiarios del Subsidio del Banco de Previsión Social.
Costo de Servicio de la Contaduría:
Este servicio tiene un costo.
En el caso de la CGN el costo de la comisión por el uso de la fianza estatal es del 3% del alquiler tanto para el propietario como para los inquilinos.
Los Seguros como Garantías:
Esta clase de seguros apareció como una nueva modalidad de garantías.
Aquí surge el problema de su admisibilidad.
En este sentido existe una tesis restrictiva a la cual adhiere el destacado Profesor Varela Méndez entendiendo que dado que el régimen de garantías se encuentra, como toda la normativa sobre arrendamientos alcanzado por el orden público dispuesto en el art 117 del Decreto- Ley 14.219, cualquier garantía no prevista en la ley acarreará su nulidad.
En posición contraria, se encuentra el Profesor Arturo Caumont, quien expresa que estas garantías se pueden incluir dentro de lo que el texto normativo prevé como Garantía Personal, considerando que el texto no lo está limitando al Contrato de Fianza y que esta es solo una especie dentro del género.
Entiende también que a esta restricción no la alcanza la restricción del orden Público dado que la función de éste es la protección de la parte mas debil por lo que no sería admisible una interpretación que impida al inquilino acceder a una garantía.
Constitución de Hipoteca como garantía de Alquiler:
En la misma línea que lo manifestado respecto a los seguros como garantía, tenemos la constitución de Hipoteca, esto es gravar un bien inmueble del arrendatario o de un tercero que oficie como tal.
Otro partidario de la tesis amplia y que con el mismo criterio admite la constitución de hipoteca como garantía es el Dr. Guillermo Berrueta, quien sostiene que el hecho que la ley no contemple otro tipo de garantía específica no implica que las excluya, entendiendo que la previsión de «garantía personal» que enmarca la ley es genérica, incluyendo todos los tipos de garantía de esta clase.
El momento en el que se debe constituir la garantía:
Respecto al momento en que debe exigirse la garantía, esto ha sido un tema debatible, pero en la actualidad doctrina y jurisprudencia han entendido que el momento es previo a la celebración del contrato.
Si llegada la firma del mismo el arrendador no solicitó la garantía luego no podrá exigir su constitución.
¿Cómo se calcula la garantía según la ley?
Respecto a los depósitos en garantía la ley prevé límites, y expresa que el arrendador no podrá pedir a su inquilino una suma superior a lo que equivalga a 5 mensualidades de alquiler si el destino es casa- habitación, o 10 mensualidades si es otro destino como industria y comercio.
Infracciones a la normativa:
El art 38 del Decreto -Ley prevé las sanciones para los infractores de la norma en lo que respecta a las garantías, esto es el incumplimiento del arrendador en solicitar la constitución de garantía en el Banco Hipotecario del Uruguay, o solicitar una suma mayor a la prevista por ley.
En estos casos se prevé una multa que será impuesta por el Juez, de entre una y cinco veces el monto del depósito, mas intereses de los títulos y multas respectivas.
Esta infracción podrá ser denunciada ante el Juez de Paz del lugar de ubicación del Inmueble, comprobada la infracción el Juez mandará libramiento de embargo sobre las sumas depositadas.
Esta multa pertenecerá por mitades al denunciante y al Banco Hipotecario del Uruguay.
