¿Qué obligaciones tienen las partes en un contrato de arrendamiento?
Introducción:
El tema que califica cuáles son las obligaciones y derechos que tienen la parte del inquilino como la que arrienda han sido muy discutidos por doctrina y jurisprudencia, y aún hoy parece no encontrarse bien definido cuales son las obligaciones de cada cual.
Por dicha razón es que nos abocaremos a clarificar un poco dicha cuestión, analizando principalmente la legislación, luego su aplicación práctica y las limitaciones que se han visto en jurisprudencia respecto a las mismas.
Previo a ingresar en el tema debemos tener clara la definición de dos conceptos básicos, que refieren a la forma a la que se denomina las dos partes involucradas en un contrato de arrendamiento, que no forman parte del dialecto cotidiano pero resulta fundamental a la hora de hablar de este tema que son: arrendador y arrendatario.
El arrendador es quién cede el uso del inmueble, puede ser el propietario de la finca, el administrador, la inmobiliaria.
El arrendatario es quién usufructúa del mismo, a cambio de un precio (el inquilino)
Obligaciones de las partes en el contrato de arrendamiento:
Marco normativo:
La regulación de estas obligaciones se encuentra prevista en el Código Civil art 1776, es de dicho cuerpo normativo de donde resultan las obligaciones fundamentales, «conceder el uso y goce de una cosa», y para el arrendatario «a pagar por este uso y goce un precio determinado»
Estas obligaciones que son las fundamentales, se complementan luego con las normas establecidas en las Secciones II y III donde expresamente prevé » Las obligaciones del arrendador» y las obligaciones del arrendatario».
Las obligaciones del arrendador se encuentran previstas en el art 1796 al 1839 del CC y son las siguientes:
- Se obliga a entregar la cosa arrendada
- A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada
- A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce d ela cosa arrendada.
Análisis de las obligaciones del arrendador:
Sin perjuicio de lo anterior, existe como en todo contrato la denominada «autonomía de la voluntad».
Ello significa que las partes en sus relaciones privadas pueden convenir sus condiciones como mejor les convenga.
En el caso de alquileres las más comunes son las que tienen que ver con la «conservación de la finca»
Se ha admitido en dicho contexto cláusulas que eximen al arrendador de todo tipo de reparaciones.
También las que imponen las reparaciones necesarias de cargo de los arrendatarios, con ciertos límites como:
- Las que sean del hecho del arrendador o de sus dependientes,
- La fuerza o caso fortuito,
- El vicio de la cosa o defecto de construcción.
La obligación de mantener la cosa en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada se desarrolla en el art 1798 CC.
Dicho artículo pone de cargo del arrendador todas las reparaciones necesarias a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.
El arrendador tiene la obligación realizar además las reparaciones locativas si los deterioros que las han hecho necesaria proviniera de fuerza mayor o caso fortuito o de mala calidad de la cosa arrendada.
El art 1807 prevé la obligación de reembolso del arrendador al arrendatario, si éste se hizo cargo de las reparaciones que hubieren correspondido al arrendador.
En este sentido no basta con que el arrendador entregue la cosa y se deslinde de la misma, durante el plazo que dure el contrato tiene una obligación permanente, que es satisfacer una verdadera garantía del goce o disfrute de la cosa por parte del inquilino.
Límites a la autonomía de la voluntad
La libertad contractual es un derecho fundamental en el que reposa la autonomía de la libertad, y es la posibilidad que en sus relaciones privadas las personas puedan elegir libremente y pactar de forma libre sin injerencia estatal los términos de sus relaciones, y ponerlas en el contrato.
Pero si bien esto parece sencillo y una verdad fundamental, no es tan clara y justa como parece.
En la vida cotidiana muchas veces las partes no se encuentran en condiciones de igualdad como para considerarse totalmente libres de pactar lo que mejor convenga a cada una.
Muchas veces hay un rol preponderante de uno sobre la otra y es aquí donde se estudia la posibilidad de limitar dicha autonomía para no lesionar los derechos fundamentales del que se ve como la parte más débil.
En este sentido para que la autonomía de la voluntad sea válida, se exige la igualdad de las partes en el contrato.
Cláusulas abusivas en los contratos de arrendamiento:
La cláusula abusiva parte de lo que venimos hablando, de una relación contractual caracterizada por ser arbitrariamente desequilibrada, cuando se determina un injustificado provecho en favor de la parte que tiene mayor poder negocial.
Buena fe como principio general de derecho y regla de conducta:
El principio de buena fe es el fundamental de nuestro ordenamiento jurídico y debe estar presente en cualquier situación jurídica.
Así es que el art 1291 del código civil establece expresamente que todos los contratos deben ejecutarse de buena fe.
La Ley de Relaciones de Consumo en su artículo 32 vino a ampliar esta regla de comportarse de buena fe en todas las fases del contrato, no solo al celebrarse sino en la etapa precontractual, perfeccionamiento del contrato y ejecución.
Como señala el Profesor Blengio «la buena fe implica que la parte más fuerte no se imponga en detrimento de la más débil a través de cláusulas que se traduzcan en una relación contractual injustificadamente desequilibrada.
Ordoqui se pronuncia en sentido similar manifestando que la sola existencia de consentimiento no avala de por sí todo lo acordado dado que incluso en estos casos puede existir un apartamiento a las normas imperativas o dispositivas sin causa justificada o por no haberse actuado conforme a la buena fe, o apartarse de las exigencias del ordenamiento jurídico.
Cláusula abusiva en la obligación del arrendador de mantener la finca en buen estado de reparaciones
Este tipo de cláusulas abusivas son las más comunes dentro de un contrato de arrendamiento.
Son las que imponen la obligación de mantener la finca y realizarle reparaciones que sería de cargo del arrendador de cargo del arrendatario. O exonera de esta obligación al mismo sin importar si el arrendatario las realiza o no.
Esta obligación es parte de la obligación sustancial del arrendador que es mantener el bien inmueble para el fin a que ha sido arrendado.
Dichas cláusulas son abusivas y por tanto inválidas, tanto las que eximen o limitan las obligaciones del arrendador cómo las que lo exoneran de responsabilidad.
Son abusivas porque tal como venimos analizando arriba, sin perjuicio de la autonomía y libertad de las partes al contratar, en estos casos se reconoce que una de las partes se encuentra en distinta posición que la otra y por tanto debe limitar los efectos que esta superioridad de poder implica y deriva de un provecho injusto, por dicha razón pese a que las partes acuerden este tipo de obligaciones ellas no son válidas, en nombre de la autonomía de la voluntad.
El arrendador debe hacer usar y gozar de la cosa y en consecuencia se encuentra en la obligación de hacer cesar toda causa que se oponga al uso y goce. No importa si el arrendador tuvo o no conocimiento siquiera de vicios ocultos en la misma, esta obligación persiste aún cuando el mismo tuviese y aceptase el inmueble de dicha forma.
Consecuencias al incumplimiento de las obligación del arrendador:
Cuando el arrendador incumple esta obligación, el arrendatario se encuentra en posición legítima de incumplir su parte del contrato (el pago del precio), siendo una causa justificada a través de la excepción de contrato no cumplido, porque como se dijo si el arrendador no realiza las reparaciones necesarias impide que el locatario use y goce de la cosa arrendada, incumplimiento así la obligación principal.
Si el arrendatario decide realizar por sí mismo las reparaciones locativas, la ley le reconoce el derecho a ser reembolsado por las mismas, y este derecho no es renunciable
En síntesis el arrendador tiene la obligación de mantener la cosa en buen estado realizándole las reparaciones que sean necesarias, dado que esto es lo que surge de la norma y cláusulas que limiten o exoneren esta responsabilidad no son válidas.
Esto es parte de su obligación principal, asegurarse que el arrendatario durante el término del contrato pueda gozar y disfrutar de la cosa en los términos convenidos
